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ARCHIVO · INVERSIÓN

Archivero abierto en Guadalajara, JAL

Compra, avalúo y renta de inmuebles en Guadalajara

Investmentmx.pro asesora a quien compra un inmueble para ponerlo a rentar, y también a quien solo quiere valuar, buscar casa o firmar un contrato de arrendamiento. Hacemos el ejercicio con números anotados: renta de la calle, meses ocupados, gastos del año y lo que queda al final.

Trabajamos en Guadalajara y en la zona metropolitana de Jalisco. Lo que se compra aquí es un inmueble: no somos casa de bolsa ni ofrecemos instrumentos financieros.

CITAPedir el análisis VERCómo se calcula

Ficha 01 · cita

Pide el análisis antes de apartar nada

Seis renglones y te marcamos del 33 en horario de oficina. La primera llamada sirve para saber si el inmueble que traes en la cabeza tiene sentido como inversión o conviene mirar otra zona.

Se cotiza antesEl honorario se manda por escrito y no depende del resultado.
No administramos dineroEl dinero de la compra nunca pasa por nosotros: va directo a donde tiene que ir.
Sin promesasNo prometemos rendimiento, ocupación ni plusvalía. Se anotan los supuestos y se discuten.

El análisis se cotiza por escrito antes de hacerse y no obliga a contratar. Por este formulario no pedimos CURP, RFC ni datos bancarios.

Ficha 02 · quiénes somos

Siete cosas que hacemos

Investmentmx.pro S.C. abrió en 2016 como despacho de asesoría inmobiliaria. El análisis de inversión es por donde entra la mayoría, pero el archivero está lleno de expedientes de compra, de renta y de avalúo que no tienen nada que ver con rendimiento. RFC a la vista: INV160508H55.

  • Análisis del inmueble como inversiónCuánto vale hoy, cuánto se puede pedir de renta en esa calle y qué queda después de descontar todo lo que se paga cada año.
  • Valuación con peritoCoordinamos el avalúo y explicamos cuál de los documentos sirve para lo que vas a hacer, antes de que pagues ninguno.
  • Búsqueda de inmuebleDepartamento, casa o local, con recorridos levantados en la misma hoja para poder comparar sin discutir de memoria.
  • Arrendamiento completoPublicación, revisión de quien solicita, contrato, inventario con fotografías fechadas y administración mensual si la pides.
  • Legajo para la notaríaEscritura, certificado de libertad de gravamen, predial, agua y régimen de condominio reunidos antes de fijar fecha de firma.
  • Entrega y desocupaciónActa de entrega, lectura de servicios y devolución del depósito con el inventario en la mano.
  • Revisión anual de la rentaQué se puede ajustar, qué dice el contrato y qué está pasando en la misma zona con inmuebles parecidos.

Ficha 03 · el acento

Cómo se calcula lo que deja un inmueble

El cálculo de servilleta divide la renta anual entre el precio y ya. El cálculo honesto descuenta antes los meses vacíos y todo lo que se paga durante el año, y usa el valor del inmueble, no el precio pedido.

Cinco renglones del ejercicio de rendimiento
Renglón del ejercicioDe dónde salePor qué importa
Renta mensual de mercadoDe operaciones cerradas en la misma calle, no de anuncios vigentes.Es el único número que sostiene el resto del cálculo.
Meses ocupados al añoDel historial de la zona y del tipo de inmueble.Suponer doce meses ocupados infla el resultado sin avisar.
Gastos anuales del inmueblePredial, mantenimiento, seguro, administración y reparaciones.Es lo que separa el ingreso bruto del que de verdad queda.
Valor del inmuebleAvalúo o comparables cerrados, nunca el precio pedido.Si el valor está inflado, todo el ejercicio queda inflado.
Gastos de la compraISAI, notaría, registro, avalúo y gastos del crédito.Se pagan una vez, pero cambian el punto de partida.
Bruto y neto no son lo mismo

La diferencia entre los dos suele ser de varios puntos.

La vacancia se anota

Un mes vacío al año ya cambia el resultado del ejercicio.

Los impuestos van aparte

El ingreso por arrendamiento tiene obligaciones propias ante el SAT.

Los supuestos se escriben

Cada número lleva al lado de dónde salió.

Nada está garantizado

Un ejercicio es un ejercicio, no una promesa de resultado.

Ficha 04 · qué se descuenta

Los conceptos que salen del ingreso

Esta tabla es la que más sorprende. Ninguno de estos conceptos es opcional a largo plazo, y el reparto entre propietario y arrendatario tiene que quedar escrito en el contrato, no en la costumbre.

Siete conceptos que salen del ingreso
ConceptoCada cuántoQuién lo cubre normalmente
PredialAnualEl propietario
Cuota de mantenimientoMensualSe pacta en el contrato; suele quedar del propietario
Seguro del inmuebleAnualEl propietario
Reparaciones de estructura e instalaciones ocultasCuando ocurreEl propietario
Reparaciones de uso diarioCuando ocurreEl arrendatario
Servicios de agua, luz y gasMensualEl arrendatario del periodo que habita
Administración del arrendamientoMensualEl propietario, si contrata el servicio
El predial no perdonaSe paga aunque el inmueble esté vacío todo el año.
El mantenimiento se acumulaLo que no se hace este año se hace el siguiente, más caro.
La administración cuestaHacerla uno mismo también: se paga con tiempo en vez de con dinero.
El seguro se renuevaY la prima cambia con la edad del inmueble y con la zona.
La cuota subeLa asamblea del condominio la ajusta y el propietario se entera después.
Las reparaciones grandes llegan juntasImpermeabilización, instalación y humedades no se turnan.
El inmueble vacío también gastaServicios mínimos, vigilancia y limpieza siguen corriendo.

Ficha 05 · la zona

Antes del inmueble se estudia la calle

Un buen inmueble en mala calle renta mal y se vende peor. Antes de mirar acabados miramos qué pasa afuera y a qué hora.

  • Rentas reales de la calle, no precios de anuncio.
  • Tiempo que tardan en ocuparse inmuebles parecidos.
  • Qué se puede construir enfrente según el uso de suelo vigente.
Valuador y propietario recorriendo un local en planta baja con ventanales a la calle
El recorrido se hace con el propietario y con la hoja de campo en la mano.
F-01
Local comercial vacío con cortina metálica a medio abrir hacia la calle
Un local vacío cuenta la calle mejor que cualquier anuncio: el comercio vecino dice si hay paso.
F-02

Ficha 06 · qué puede salir mal

Seis cosas que hunden un cálculo bonito

  • Meses vacíosEntre un inquilino y otro pasan semanas. Un cálculo que supone doce meses ocupados todos los años es un cálculo optimista, no un plan.
  • Contrato flojoSin inventario ni cláusulas de terminación, cualquier desacuerdo se resuelve por cansancio y casi nunca a favor del propietario.
  • Mantenimiento que se acumulaImpermeabilización, instalación eléctrica y humedades no avisan: aparecen juntas y en el peor mes.
  • Impuestos olvidadosEl ingreso por arrendamiento tiene obligaciones fiscales propias. Conviene hablar con un contador antes de firmar, no después.
  • La zona cambiaUna obra grande a tres cuadras puede subir o hundir la renta. El uso de suelo vigente dice más que cualquier rumor.
  • Inquilino sin revisarRentar rápido a quien no comprobó nada sale más caro que esperar un mes más con el inmueble vacío.

Ficha 07 · cómo trabajamos

Del objetivo al primer mes de renta

01Se define el objetivo

No es lo mismo comprar para rentar largo plazo que para vender en cinco años. De eso depende todo el cálculo.

02Se elige la zona

Rentas reales de la calle, tiempo de ocupación y qué tipo de inquilino hay en esa colonia.

03Se hace el ejercicio

Renta anual menos vacancia, mantenimiento, predial, seguro y administración, contra el valor del inmueble.

04Se visita y se mide

Estado real, instalaciones, ampliaciones y lo que habrá que arreglar antes de publicar.

05Se revisan papeles

Escritura inscrita, gravámenes, predial y régimen de condominio, con copia simple para empezar.

06Se cierra la operación

Legajo a la notaría, firma ante notario público, pago del ISAI e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

07Se pone a rentar

Publicación, revisión de solicitantes, contrato, inventario y entrega con lectura de servicios.

Ficha 08 · el estante

Cuatro tipos de inmueble y cómo se portan

E-01
Departamento de dos recámaras

El caso más común. Rota rápido, se mantiene barato y compite con mucha oferta parecida en la misma zona.

E-02
Casa con patio

Menos rotación y contratos más largos. Mantenimiento mayor y más exigente con el estado de la instalación.

E-03
Local en planta baja

Depende del comercio de la calle. Contratos distintos, y la vacancia puede ser larga si la zona cambia.

E-04
Inmueble mixto

Vivienda arriba y local abajo. Dos contratos, dos lógicas y el doble de atención en la entrega.

Ficha 09 · dudas

Lo que se pregunta antes de contratar

D-01¿Me pueden decir cuánto voy a ganar al año?

No. Se puede hacer un ejercicio con renta de mercado, vacancia estimada y gastos anotados, y enseñarte cada supuesto para que lo discutas. Prometer un rendimiento sería mentir: depende del inquilino, del mantenimiento y de la zona.

D-02¿La plusvalía cuenta como ganancia?

Cuenta el día que vendes, no antes. En el ejercicio se separan las dos cosas: lo que entra por renta cada año y lo que podría pasar con el valor. Mezclarlas es como se construyen las promesas que luego no se cumplen.

D-03¿Qué documento necesito, avalúo u opinión de valor?

Si es para negociar, una opinión de valor orienta. Si hay crédito de por medio, el acreditante pide un avalúo de unidad de valuación autorizada por la SHF, y nada más le sirve.

D-04¿Ustedes administran la renta?

Sí, si el propietario lo contrata: cobro mensual, seguimiento de incidencias y estado de cuenta. Se cobra por escrito, con CFDI e IVA del 16 %, y se puede cancelar con el aviso que diga el contrato.

D-05¿Conviene comprar en preventa para rentar?

A veces, y a veces no. Hay que ver el contrato de preventa, quién responde por los retrasos y cuánto tiempo pasa entre el pago y el primer peso de renta. Ese hueco se anota en el ejercicio.

D-06¿Pagan impuestos las rentas?

Sí. El ingreso por arrendamiento tiene obligaciones fiscales propias ante el SAT y conviene revisarlas con un contador antes de comprar. Nosotros no damos asesoría fiscal.